2020年，是不平凡的一年，常州楼市在艰难的环境中激宕向上。
2021年匆匆而至，也为十四五迎来开局。在房住不炒的主基调下，“稳定”仍将是常州房地产市场的主基调。 疫情的阴影仍未消散，在新的一年拥有一套自己的住房，是每个购房者的心愿。然而，地价、房价全面上行，政策实时变幻，房地产市场走势难断。如何买房，仍是一道困扰购房者的大命题。 基于此，克而瑞常州房产测评推出2021年开篇栏目——《2021年买房指南》，为购房者提供全方位的参考。 本篇是本专题的第2篇——「区域篇」。
投资房产，本质上是投资区域价值。常州在城市化进程中，一个个城郊板块被拉进市区范围，一个个所谓的乡下成为未来的价值高地，实现资产升级。在2020年常州房地产发展论坛暨年度榜单发布会上，克而瑞苏常首席分析师戈文问给出结论：2020年看好市府板块、清凉-丽华板块、湖塘老城区板块。在整个2020年度，这三个板块共成交8宗宅地，地价、房企参与度均为常州土拍热度第一梯队，成交楼面价在13400-16800元/㎡之间，平均溢价率达到39%，新北、武进的地王也诞生在此。楼市方面，这三个板块的年度均价在“常州房价TOP榜中”位居前10，已经入市或即将入市的纯新盘，不仅是区域的人居标杆，也是2021年常州楼市的封面作品。2021年，无论是房企拿地还是个人买房，更好看常州哪些板块呢？在2021年度发布会上，戈文问表示，2021年更看好高铁新城、凤凰新城、淹南板块。作为城市新中心、中轴新支点、产业新高地，以高铁为核心的高铁新城，因为得天独厚的地理优势，被官方赋予了极高的期许。今年9月，高铁新城规划设计方案正式公布，将板块定义为“智慧生态城、产业新高地、城市新中心”。
◎高铁新城效果图
这其中包含了官方对于城北产业、新城、生态、交通、公共服务与标志性建筑群等多方面的期许，官方也明确表示将举全市之力围绕“一年打好基础，三年基本成形，五年展现风貌”时序进度目标，努力将高铁新城打造成为经典范例、传世之作。如今，从高铁北站一路北延，区政府、办公大楼、生态公园、学校医院、高速高铁汽车站等各项配套高效落地，产业及其他配套还在引入完善……在城市宏图之下，高铁新城已经成为了一个购房者个人居住需求与城市愿景高度统一的时代之地。2017年至今，高铁新城核心区新龙板块成交12宗宅地，土拍热度和关注度都很高，但2020年未有地块成交。目前在售项目都以2019年成交地块为主，且存量均已不多。据克而瑞数据统计，截止到2020年12月底，新龙板块商品住宅库存量仅15.4万方，去化周期仅仅2个月。站在全市价值高地的高铁新城，库存见底，2021年新地块入市竞拍，必然将构成新的地价体系，房价上扬也是意料之中。在常州中心城区，凤凰新城也是2021年更被看好的板块。在“十年成城”的区域定位下，2021年板块将进入高速发展的冲刺阶段。目前，凤凰新城的城市面貌、区域价值实现了整体迭代焕新，地区产业功能、城市功能、生态功能实现了彼此融合。在全力打造产业集群的时候，全民健身中心、凤凰世纪广场、凤凰驿文化长廊、历史文化陈列馆、红坊、凤凰公园，还有在落实的正衡中学、儿童医院、商业综合体凤凰·拾光里、菱溪公园等等配套，都在这里打下了牢不可破的人流、经济、文化、生态旅游等多方面的保障。可以说，8年时间磨砺下，凤凰新城为高端人居氛围打下了坚实的基础。人居氛围逐步成熟的凤凰新城，2017年至今的土地出让却非常节制，仅出让了4宗地块，2020年也未有土地出让。目前板块内仅剩一个楼盘——锦凤合鸣在售，但已余量不多。因此，板块即将处于房荒状态。2021年，板块内的九州钢材西地块和陈家塘地块将进行土拍。
◎两宗地块区位示意图
两宗地块正处于板块发展核心处，可就近同享人居配套。在产业配套、城市界面全面进阶后，相信这两宗地块也会重构板块的楼市价值。淹南板块是这几年的楼市热门板块，也是常州新兴的富人区。整体容积率在1.5以内，赋予了板块低密的人居价值，洋房、叠墅成为板块的主力产品。
◎春秋淹城遗址
目前在售的路劲金茂·春秋金茂府、清盘的新城·璞樾春秋，无论是产品配置、社区理念均是站在常州楼市第一梯队。随着淹南4号地块预计规划的10万方商业、淹城实验小学等人居配套的规划补足，淹南在本身的生态、人文价值属性上，宜居属性更高。据悉，备受关注的淹南3号地预计会在2021年上半年挂牌。对于板块而言，大概率将构建新的价格体系。除了这三个板块，2021年常州地铁2号线将开通，5号线将开建，沿线的部分板块价值将得到进一步的挖掘。
譬如地铁2号线沿线的钟楼新城，其居住属性强，板块库存量低；经开区城区板块，配套成熟，库存健康。规划建设的5号线沿线，有蓝图规划的未来智慧城、人居短板不断补足的西太湖板块等。当然，已经断供的薛家板块等，与城区接壤又发展自成体系，2021年待有新地出让，市场热度将刷新纪录。除了常州主城，金坛的滨湖新城和经开区板块、溧阳的文旅项目等也都属于将是2021年的楼市明星。
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瑞瑞克而瑞常州房产测评分析师
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